小さなクラックから始まる爆裂の恐怖

ここ数年、異常気象や気候の変化やよって、梅雨だけだなく大雨となることがあります。

マンションやアパートのオーナー様にとって心配なのは雨漏りではないでしょうか?

あまりご存知の方もいらっしゃらないと思いますが、実は日本はフィリピンに次いで世界で2番目に雨の多い国なのです。

長く建物を所有していると経年劣化により、少しずつ痛みが出てきます。

ただ、普段から建物の中で何の影響もなく暮らしているとその変化に対して気づくことは少なく、そのまま放置されてしまいます。

劣化は、最初は緩やかに進みますが、ある程度の年月が経過すると急激に進み、それが目視で確認できるくらいはっきりとわかる状態になります。

私たちがマンションやアパート・工場などの大型物件での現場調査にお伺いした際によく見かける『爆裂』という現象があります。

この爆裂という現象を放っておくと取り返しのつかない状況に陥ってしまうかもしれません。

▼爆裂とは?▼

爆裂(ばくれつ)と読みます。

RC造(鉄筋コンクリート造)やS造(鉄骨造)の内部というのは鉄筋や鉄骨です。

外壁塗膜の経年劣化によってい外壁が水を含みやすくなったり、地盤の動きによってクラック(ひび割れ)が発生すると外壁内に少しずつ雨水が侵入していきます。

侵入した雨水が内部の鉄まで到達してしまうことで錆が起きます。

そして、内部でガスが発生し壁の中の鉄が膨張してコンクリートが剥がれ落ちてしまいます。

これを防ぐためには、クラックを処理し、建物を塗装で覆い雨水によって影響を受けない状態にすることなのです。

また、クラック以外にも外壁の表面に錆汁(さじびる)が出てきていないかも判断の基準になります。

外壁内の鉄が腐食することで、外壁表面に茶褐色の腐食生成物がにじみ出た状態のことです。

茶褐色の汁が外壁表面に出ている場合は、内部鉄筋が腐食していると判断できます。

▼爆裂がもたらす危険▼

爆裂がもたらす危険は外壁を破壊させるだけではありません。

爆裂によって剥がれ落ちたコンクリートの塊が落下…

たまたま、下に通行人が…

実際に全国各地で外壁崩落による事故も報告されています。

外壁にひび割れや錆汁・爆裂による剥がれなどを見つけたら、できるだけ早めに業者に連絡をして、詳しく調べてもらったほうが賢明です。

また、最悪の事態を防ぐためににも、定期的なメンテンナンス計画を立てておきましょう。

~最近の主な外壁等の落下事故~

①2017年 福岡県で起きた事故

2017年1月6日午後5時過ぎ
福岡市南区中尾のスーパーマーケット「にしてつストア中尾店」で、高さ約8メートルにあるモルタル製の外壁が長さ約15m、幅約30cmにわたって崩落した。
外壁は店舗前の道路などに散乱。
自転車数台が破損して道路も通行が一時規制されたが、けが人はなかった。

②2018年 大阪府で起きた事故

10日午後1時40分ごろ、大阪市北区中津の鉄骨5階建てビルの外壁が歩道にはがれ落ちた。
落下したのは4階と5階との間のコンクリート製外壁で、縦約2メートル、横約5メートル、厚さ約10センチ。
ビルは昭和47年築という。けが人はなかった。

▼爆裂の対処方法▼

爆裂が起きてしまい外壁が剥がれ落ちてしまった場合は、どのように対処・補修すべきかをお話します。

(1)補修箇所をハンマーなどでハツリ、鉄筋を露出させてワイヤーブラシなどで錆を綺麗に削り落とします。

(2)錆を少しでも残してしまうと、再び爆裂が起きる可能性がありますのでしっかりと錆を落とすことが重要です。

(3)鉄筋部分にエポキシ樹脂の錆止め塗料を塗布して防錆処理を行います。

(4)防錆処理を行った後は、ハツリ除去した外壁面にプライマーを塗布しエポキシ樹脂モルタルで埋め戻し成形を行います。

これで爆裂の補修工程は完了です。

ただ、そのままでは補修面が平滑になっていますので、いかにも補修したというのが目立ってしまいます。

そこで補修跡が目立たないように砂骨ローラーで凹凸の模様を付けることで他の外壁に馴染んでくれます。

▼依頼する相手を選ぶ▼

対処方法は分かったけど、どの業者に依頼したらいいのか?
以下のポイントを踏まえて業者選びをされてみてください。

●根拠を持った説明ができるのか?

工程一つ一つの作業にどんな意味があるのかをしっかりと理解し、お客様に対して説明ができる場合は、良い業者だと判断できます。
爆裂とはどのような現象なのか、放っておくとどのようなリスクがあるのか。
錆をきれいに落とし、錆止めを塗る意味など、良心的な業者は細かく説明してくれます。

●保証がしっかりしているのか?

どの会社も保証しますと言うと思います。
ただ、その効力はどの程度のものなのかわわかりません。
そこで、確認してしていただきたいのが、『瑕疵保険』に加入している業者かということです。
瑕疵保険とは、リフォームの品質を一定以上に高めるため、国土交通省が定めた保険会社のみ扱える保険です。
その瑕疵保険適用会社かどうかは、とても大事なのです。

●根本的なことですがその会社が実際に存在するのか?

最近ですと、インターネットが普及し、実態のない会社と言うものが増えています。
また、訪問販売のような形を取る会社も、実際に会社がどこにあるか分かりません。
消費者センターの調べで、リフォーム会社とのトラブルが多いのは実態のない会社が極めて多いそうです。
また、数年経って問題が出たときには、電話しても繋がらないとか、会社に行ったけど、誰もいなかったなど、アフター面でもフォローが無くなってしまします。
ですから、まず業者を選択する上で、実際に会社があるかどうかを調べてみてください。

▼まとめ▼

今回は『爆裂』についてお話をさせていただきました。

病気と同じで、気付かない間に建物の劣化は進んでいきます。

爆裂の原因となるクラックや錆汁などの前兆が見つけたら、できるだけ早めに点検してもらうようにしましょう。

マンションの場合、このような修繕は管理会社にまかせているという管理組合も多いようです。

たしかに管理会社に任せておけば安心かもしれません。

業者選びなど余計なことを考える必要もありませんので。

ただ、管理会社は、修繕のプロなのでしょうか?

管理会社が実際に仕事を受けた後は、地元の工務店などの下請け孫請けが存在し、高い金額を支払ったのに割りに合わない工事となってしまいます。

せっかく大事に積み立ててきた修繕費を無駄遣いしないためにも、業者をよく選び、適正な価格で工事をしてくれる業者に依頼するようにしてください。

知識を身につけておけば、早期対処により、工事費を安く済ませることにもつながります。

入居者が安心して暮らせるように、最適な修繕計画をたてましょう。

マンションの大規模修繕と防犯対策

マンションの大規模修繕を行うにあたり、ほとんどの施工会社が足場を架けて工事をすることが一般的です。

外壁塗装やベランダの防水工事をするわけですから、作業員が安心し効率よく工事を進めるためにも足場は必要です。

また、周りへの塗料の飛散を防ぐためにメッシュシートで全体を覆う作業も必要になります。

しかし、足場をかけることで容易に各階のベランダまでたどり着くことができるようになり、

メッシュシートが目隠しとなって、外側から見えにくくなることから、空き巣被害につながることがあります。

特に上層階の方ほど、外部からの侵入に対する防犯意識が低く、鍵のかけ忘れが多いようです。

今回は、空き巣被害を未然に防ぐための防犯対策をご紹介します。

▼窓ガラス面▼

ベランダなどの窓ガラス面は、しっかりと施錠をするように心がけましょう。

カーテンを閉め、夜間などは電気を点けておくことで人がいるように見せることで犯罪率の低下につながります。

また、防犯用のフィルムを貼ることも効果的です。

泥棒の侵入経路として一番多いのが、実は窓なのです。

空き巣被害の60%が窓を割っての侵入です。

ということは、どれだけ割れにくい窓にするかということが重要になってきます。

飛散防止フィルムは飛散を防止するためのものであり、防犯に対してはあまり意味がありませんので、防犯シートを取り付けるようにしましょう。

▼補助錠の設置▼

窓ガラスを割られ、鍵を開けられたとしてもサッシのレールに補助錠を付けておくことで、空き巣の侵入までの時間を長くすることができます。

空き巣は「侵入に5分以上」掛かってしまう場合は諦めやすいという警視庁のデータもありますので、容易に侵入できない状態にしておくことが必要です。

▼熱感知センサーライトの設置▼

センサーが人間の熱を感知することで反応し、点灯するライトをベランダ面などに設置しておくことで侵入を抑止するアイテムです。

急に点灯したライトにびっくりした犯人が侵入をあきらるという作用を狙っています。

▼まとめ▼

これらの防犯対策を取っておくだけでもかなり効果的です。

マンションの外壁塗装など足場が架かる工事の場合は、このような防犯に対しての注意も必要となります。

しかし、自分でできることも限られてしまいます。

地域のコミュニティでご近所同士お互いに声を掛け合いコミュニケーションを取ることとも有効な防犯手段になります。

狙われないマンションにするだけでなく、施工会社も含めマンション全体で防犯に対して意識していきたいものです。

雨漏り修理業者の選び方

雨漏り修理っていったい誰に頼めばいいんのしょうか?

雨漏り修理を依頼したのに、結局、雨漏りが止まらなかったというトラブルを耳にしたことがあります。

専門業者にお願いしたのになぜこんなことが起きるのでしょうか?

理由は明確です、本当の原因を見つけられるずに見当違いの修理・施工をしているからです。

しっかりとした経験と知識がなければ、原因を特定するのが難しいと言われる雨漏り修理。

今回は、雨漏り修理業者の選び方についてお話ししたいと思います。

▼雨漏り修理業者の種類▼

雨漏りが実際に起きた時にどのように業者を探せばいいのでしょうか。

家を建ててくれたハウスメーカー?

近くの工務店やリフォーム会社?

それとも知人からの紹介でしょうか?

少し考えただけでも、これだけの浮かんでくるわけですから、迷ってしまうのも当然です。

ただ、結果として雨漏りが止まればいいわけですから、業者さんの話を聞いて、具体的な原因と対処方法を提案してくれる信頼できる方にお任せするのが一番です。

間違っても業者さんに任せきりなんてことにはしないように。

▼信頼できる業者選び▼

では、信頼できる業者さんってどのように判断すればいいのでしょうか?

まずは、どのような調査を行なうのかを聞いてみてください。

調査の種類にもいろいろとあります。

・屋根に登ったりして雨漏りの形跡を探す『目視調査』

・水の侵入している箇所を推測し、実際に水をかけてみる『散水調査』

・赤外線カメラを撮影し、温度変化で雨漏り箇所を探す『サーモグラフィー調査』

上の3つの検査を行えば、ほとんどの場合、雨漏り箇所を特定することができます。

調査をしてもらった後は、対処方法をしっかりと聞きましょう。

雨漏りの要因は程度も様々です。

ひび割れ箇所をシーリング埋める程度でしたらそんなに費用は掛かりませんが、屋根全体を葺き替えるような工事となってしまると非常に高額な工事となってしまいます。

その場しのぎの工事なのか、雨漏りの原因を取り除く根本的な工事なのかを確認しておきましょう。

▼まとめ▼

雨漏りは病気と同じで、根本的な原因をしっかりと取り除かなければ、再発してしまいます。

その場しのぎで対処しても、結局、無駄な修理代金がかさんでしまい、いつまでも雨漏りが治らない工事になってしまいます。

雨漏りの原因はどこなのか、原因に対してどのような工事を行なうのか納得するまで説明をしてくれる業者を選ぶことがポイントです。